Dommages ouvrage et travaux de rénovation : pour tout savoir

Bien comprendre la loi et la portée de la garantie obligatoire

La loi ne fait pas de distinction entre travaux neufs et de rénovation pour imposer la souscription d’une assurance dommages ouvrage.

Toutefois il ne s’agit pas exactement de la même portée de garantie.

En effet l’Art L 243 -1-1 précise que la dommages ouvrage garantit le paiement des travaux de réparation des dommages à l’ouvrage réalisé AINSI QU’AUX OUVRAGES EXISTANTS totalement incorporés dans l’ouvrage neuf et qui en deviennent indivisibles.

Imaginons que vous ouvriez un mur porteur au sein d’un appartement dans une copropriété de logements. L’assurance dommages ouvrage prendra en charge le paiement de la réparation de toutes interventions relatives à la structure porteuse. Elle le fera quel que soit le coût de vos travaux (percer ne coûte en général pas bien cher).

Vu sous cet angle l’obligation de dommages ouvrage n’est peut- être pas farfelue…

Qui doit (raisonnablement) souscrire ?

Le fait que la dommages ouvrage soit souvent imposée par une banque ou un syndicat de copropriété agace au point d’en perdre de vue l’intérêt.

Nous pensons que tous ceux qui réalisent des travaux d’une certaine ampleur avec intervention sur le gros œuvre doivent sans hésiter souscrire l’assurance dommages ouvrage. Cela est valable sans même considérer l’aspect dommages aux existants.

Qu’il s’agisse d’ancien, de rénovation ou d’extension, ne change en fait rien à l’intérêt de la garantie.

Evidemment si de plus vous faites réaliser des travaux surélévation, alors la souscription d’une dommages ouvrage nous paraît une évidence

Pour ceux qui font faire des travaux plus modestes (et dans l’hypothèse où ils ont le choix) se pose en priorité la question du coût potentiel de réparation des existants indivisibles. C’est l’éternel exemple du mur percé pour agrandir une chambre qui peut donc dégénérer.

La loi existe mais ne sanctionne pas le particulier par rapport au non-respect de l’obligation de dommages ouvrage. En revanche en cas de problème la responsabilité demeure, c’est donc un choix individuel.

Quid de la garantie des existants divisibles ?

Comme nous l’expliquions précédemment la garantie obligatoire dommages ouvrage prévoit une garantie sans limite (pour le logement) en cas d’atteinte par vos travaux sur les existants indivisibles.

Pour donner un nouvel exemple, si vous entreprenez des travaux sur votre toiture, toute réparation concernant la toiture sera ultérieurement prise en charge. A supposer évidemment que les réparations nécessaires aient un lien quelconque avec les travaux réalisés.

En revanche si les travaux sont mal faits, s’il y a par exemple des fuites qui génèrent des dommages sur des existants divisibles menuiseries, huisserie, murs… alors la garantie dommages ouvrage obligatoire ne fonctionnera pas. Dans ce cas, la garantie obligatoire ne financera que la réparation de la toiture.

Garantie des existants divisibles 

La garantie qui peut fonctionner dans cette hypothèse est proposée de manière optionnelle par les assureurs, c’est la GARANTIE DES EXISTANTS DIVISIBLES. Elle est limitée en montant (contrairement à l’obligatoire) et avec franchise.

La souscrire ou pas dépend purement des caractéristiques de son projet et des existants de son bien, c’est un choix à discuter au cas par cas avec nous.

Combien ça coute et pourquoi ?

Le prix d’une assurance dommages ouvrage obligatoire pour de la rénovation / extension est très proche de celui du neuf. Elle est même parfois identique pour la maison individuelle et les opérations de construction de taille moyenne.

Le prix est en revanche relativement élevé sur les petites opérations notamment au sein des appartements.

Une prime (minimum) de l’ordre de 3000 € peut paraître disproportionnée par rapport au coût du perçage d’un mur qui peut être inférieur à 10000 €, honoraires compris.

Cependant comme expliqué précédemment le coût d’un sinistre potentiel pour ce type d’opération est en fait déconnecté du montant des travaux.

D’autre part l’univers de la copropriété est générateur de mises en cause et organisations d’expertises répétées qui renchérissent le coût de l’assurance.

Enfin si l’on recherche une garantie conséquente sur les existants divisibles du fait des caractéristiques de son bien, cela a un coût négociable au cas par cas.